Partnerzy serwisu:
Prawo & Finanse

Polityka mieszkaniowa: Specustawa nie rozwiąże problemów

Dalej Wstecz
Autor:

Roman Czubiński

Data publikacji:
2018-06-07 08:00
Tagi:
Tagi geolokalizacji:

Podziel się ze znajomymi:

facebookLogolinkedInLogolinkedInLogo
emailLogowykopLogogooglePlusLogo

 

Polityka mieszkaniowa: Specustawa nie rozwiąże problemów
fot. Pixabay, lic. CC0 Creative Commons
Specustawa mieszkaniowa ma wiele wad, które sprawiają, że proces inwestycyjny będzie mógł zostać dzięki niej usprawniony najwyżej doraźnie – wynika z dyskusji ekspertów podczas kongresu City Matters. Mimo rosnącej liczby budowanych mieszkań ich realna dostępność pozostawia wiele do życzenia, podobnie jak warunki mieszkaniowe znacznego odsetka Polaków. Przyczyny takiego stanu to między innymi niestabilność prawa, ale także niska siła nabywcza przeciętnych zarobków.

Punktem wyjścia była wypowiedź dyrektor krajowej Habitat for Humanity Magdaleny Ruszkowskiej-Cieślak. Według przedstawicielki organizacji najnowsze wyniki badań opinii publicznej pokazują poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce. – Wprawdzie lepsze warunki mieszkaniowe niezmiennie zajmują trzecie miejsce we wskazaniach najważniejszych potrzeb ankietowanych, jednak odsetek wskazujących je jako najważniejszy problem spadł z 52 do 42% – poinformowała Ruszkowska-Cieślak. W tym roku po raz pierwszy dane były analizowane także w rozbiciu na miejsce zamieszkania respondentów. – Okazało się, że im większe miasto, tym więcej osób wskazuje na brak mieszkania i złe warunki jako główną bolączkę. W metropoliach jest to 60%. Oznacza to, ze największy problem z mieszkaniami występuje tam, gdzie migracja za pracą – zinterpretowała dane przedstawicielka Habitat.

BGKN: Wiele problemów rozwiąże projektowanie

Jak dodała, według Eurostatu 60% Polaków w wieku 18-34 lat nie mieszka samodzielnie nie z własnego wyboru. Nadal 40% Polaków zmaga się natomiast z przeludnieniem, za którego granicę przyjmuje się powyżej 2 osób na izbę mieszkalną. 8% budynków mieszkalnych nie ma toalet w mieszkaniach. – Respondenci oczekują wsparcia, skierowanego głównie do osób młodych i osób w trudnej sytuacji życiowej – zaznaczyła. Preferowana forma publicznej pomocy mieszkaniowej to budowa mieszkań na wynajem, przy czym możliwość dojścia do własności nie jest wymagana. Badania są prowadzone co 2 lata od 2013 r.

– Sytuacja jest rzeczywiście poważna – odniósł się do tej wypowiedzi wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości Włodzimierz Stasiak. – W części analitycznej Narodowego Programu Mieszkaniowego zwrócono uwagę, że jesteśmy na końcu rankingu państw UE, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na obywatela. Statystyka liczby powierzchni mieszkaniowej na mieszkańca (średnia 27 metrów kwadratowych) wypada korzystniej, ale dane są zawyżone przez małe miejscowości i wsie. W dużych miastach przeludnienie dramatyczne, a mieszkanie 40-metrowe, o jakim marzy wielu Polaków, nie wystarczy dla rodziny z dziećmi – przyznał. Jak stwierdził, państwo powinno w takich okolicznościach interweniować, lecz w sposób dobrze ukierunkowany. – Ponieważ siła nabywcza zarobków Polaków jest niewielka na tle Europy, trzeba szukać sposobów, by budować taniej, podnosząc jednak standard życia. To kwestia myśli architektonicznej, urbanistycznej i odpowiedniego projektowania – ocenił. Jak dodał, BGKN oprócz budowania mieszkań na zasadach komercyjnych organizuje konkursy na projekty budynków mieszkalnych.

Specustawa – pomoże najwyżej doraźnie

Ważnym tematem dyskusji była tzw. specustawa mieszkaniowa. Wiceprezes Towarzystwa Urbanistów Polskich dr inż arch. Tomasz Majda zaznaczył, że specustawa nie rozwiąże problemu w długim okresie. – Jeśli wyjmujemy z systemu planowania kolejne obszary, podchodzimy do zagospodarowania przestrzeni sektorowo. W ten sposób nie minimalizujemy konfliktów Nawet jeśli rozwiążemy problem mieszkaniowy, ile nowych powstanie w tym czasie? – spytał. Jak dodał, w planowaniu nakładów i inwestycji przeszkadza brak stabilności prawa.

– Co do zasady, nie jest ona najwłaściwszym rozwiązaniem systemowym. Jej koncepcja powstała jako odpowiedź na słabości i nieprawidłowości w istniejącym systemie. Warszawa jest w niechlubnej czołówce miast bez planów zagospodarowania przestrzennego, a nawet tam, gdzie te istnieją, są często złej jakości. Poza tym administracja nie przestrzega obowiązujących terminów decyzji – wyliczył Stasiak. Jak dodał, wcześniejsze projekty ustawy zakładały jeszcze szybszą procedurę i mniejszy udział Rady Gminy, wykluczając element konsultacji społecznych. – Najsłabsze ogniwo stanowią urzędnicy. To ich jakość będzie decydowała o sukcesie – ocenił przedstawiciel BGKN, podkreślając, że na dłuższą metę problem mogą zlikwidować tylko rozwiązania systemowe.

Deweloperów reprezentował w dyskusji dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki. – Nie jest prawdą, jakoby deweloperzy cieszyli się z zapisów o możliwości naruszania istniejących PZP. Dobrym krokiem jest natomiast związanie administracji terminami ustawowymi pozwoleń. Dziś 90% decyzji jest wydawanych z przekroczeniem tego terminu – skomentował specustawę. Jak uznał, ponieważ zgodę na skorzystanie ze specjalnej ścieżki określonej w dokumencie będzie musiała wyrazić Rada Gminy, mechanizm ten w praktyce będzie wykorzystywany rzadko.

Mieszkań komunalnych wciąż za mało

Osobnym wątkiem była kwestia realnej dostępności mieszkań. – Wprawdzie buduje się ich dużo, ale nie wszystkich na nie stać. Prawdziwa dostępność to taka, która wyrównuje dla każdego szanse na mieszkanie – powiedziała Edyta Tomczyk z Krajowego Instytutu Polityki Przestrzennej i Mieszkalnictwa. Z perspektywy samorządowej przez lata polityka mieszkaniowa była zaniedbana. – Wydawało się, że budownictwo komercyjne jest właściwe dla Polski. Zmieniają się jednak realia: następuje kurczenie się i depopulacja mniejszych miast, a społeczeństwo się starzeje. Trzeba zastanowić się, jakie instrumenty wprowadzić, by odwrócić te trendy i prowadzić politykę prospołeczną – przekonywała.

– Interesującym przykładem są rozwiązania zastosowane w Poznaniu. Z jednej strony działa tam opcja TBS-owska – najem z dojściem do własności, z ważną rolą kryterium dochodowego. Z drugiej – wobec braku mieszkań komunalnych, których przez długi czas nie budowano, Miejska Agencja Najmu prowadzi system punktowy dla ubiegających się o takie mieszkanie. Miasto wynajmuje mieszkania na wolnym rynku, a następnie podnajmuje osobom znajdującym się na liście. Różnice między czynszem komercyjnym a płaconym przez najemcę, czyli ok. 40%, dopłaca miasto ze swojego budżetu. Maksymalna stawka czynszu to 13 zł za metr kwadratowy. Umowa jest zawierana na czas określony – kontynuowała Tomczyk.

Deweloperzy: czy może być taniej?

Z punktu widzenia inwestorów – według dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich – sytuacja wygląda inaczej. – Badania pokazują poprawę. Za średnią pensję można dziś kupić 0,82 metra mieszkania – to wynik najlepszy od dekady. 10 lat temu Polska była pod tym względem na szarym końcu stawki europejskiej, teraz jesteśmy w jej środku. Od czasu dołka cenowego w Polsce skumulowany wzrost cen mieszkań należy do najniższych w Europie – przekonywał. Również wzrost liczby budów był – zdaniem Płochockiego – rekordowy: w roku 2007 w największych miastach wybudowano 36 tysięcy mieszkań, w 2017 – już 72 tysięcy.

Możliwości obniżki cen nowych mieszkań przedstawiciel deweloperów uznał za ograniczone. – Mityczne marże deweloperskie według badań NBP nie przekroczyły nigdy 20%. Wyższe już nie będą. Należy brać pod uwagę, że średni czas budowy mieszkania wynosi 4 lata. Co więcej, kilkanaście lat temu przygotowanie inwestycji trwało krócej, niż budowa, dziś jest odwrotnie. Zwrot na aktywach i kapitale jest u deweloperów znacznie niższy, niż u firm produkcyjnych czy w bankowości. Natomiast mityczne budowanie z prefabrykatów dziś droższe niż technologia tradycyjna – przekonywał Płochocki. Jak dodał, ewentualne zwiększenie kosztów inwestycji na końcu zapłacą i tak klienci. – Na cenę wpływa koszt działek, budowy oraz infrastruktury towarzyszącej, przerzucany na deweloperów. Już w tym roku nastąpiły trzy poważne zmiany ograniczające tereny inwestycyjne, w tym prawo wodne. W związku z tym wygasło mnóstwo decyzji o warunkach zabudowy, przez co procesy inwestycyjne trzeba rozpoczynać od nowa – stwierdził.

Podziel się z innymi:


facebookLogolinkedInLogolinkedInLogoemailLogowykopLogogooglePlusLogo
Zobacz również
Warszawa. Nowy Sezam otwarty

Przestrzeń

Warszawa. Nowy Sezam otwarty

Leonard Dolecki 06 czerwca 2018

Jak poprawić sytuację pieszych w miastach?

Mobilność

Jak poprawić sytuację pieszych w miastach?

Roman Czubiński 06 czerwca 2018

Łódź: Autobusowa Fabryczna ma infolinię

Komunikacja

Łódź: Autobusowa Fabryczna ma infolinię

Kasper Fiszer 06 czerwca 2018

 

 

 

 

 

 

Śledź nasze wiadomości:
Zapisz się do newslettera:
Podanie adresu e-mail oraz wciśnięcie ‘OK’ jest równoznaczne z wyrażeniem zgody na:
  • przesyłanie przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa na podany adres e-mail newsletterów zawierających informacje branżowe, marketingowe oraz handlowe.
  • przesyłanie przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa (dalej: TOR), na podany adres e-mail informacji handlowych pochodzących od innych niż TOR podmiotów.
Podanie adresu email oraz wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Podającemu przysługuje prawo do wglądu w swoje dane osobowe przetwarzane przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa oraz ich poprawiania.


współpraca

 Rynek Kolejowy Rynek Lotniczy Rynek Infrastruktury IAB Polska ZDG TOR
© ZDG TOR Sp. z o.o. | BM5