PKP SA apelują o prawo warstwowe. Komisja sejmowa rozpoczyna pracę

Temat własności warstwowej powraca w kolejnych kadencjach Sejmu. Ostatni parlamentarny zespół ds. wprowadzania w Polsce własności warstwowej powstał w sierpniu 2020 r. Składa się on z pięciu posłów z Prawa i Sprawiedliwości, a jego pracom przewodniczy Paweł Lisiecki. Na początku lutego odbyło się pierwsze posiedzenie, poświęcone zmianom w przepisach prawa koniecznym do wprowadzenia w Polsce prawa warstwowego. Do udziału w dyskusji zaproszono m.in. przedstawicieli PKP SA, Ministerstwa Infrastruktury, Ministerstwa Sprawiedliwości, a także Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii.

– Jest sporo w Polsce niewykorzystanej przestrzeni, szczególnie w dużych miastach. Przykładem jest linia średnicowa w Warszawie. Te obszary można by zagospodarować, nawet sprzedać, a obecnie jest to de facto niemożliwe. Oznacza to brak możliwości wykorzystania tych terenów do rozwoju miasta i brak możliwości zarobku dla PKP – mówi Paweł Lisiecki, przewodniczący komisji. Jak dodaje, dotyczy to nie tylko terenów kolejowych, ale i np. projektów związanych z budową parkingów podziemnych na gruntach samorządowych.

Problemy z zagospodarowaniem terenów nad koleją

Od lat o wprowadzenie prawa warstwowego apelują PKP SA, które mają sporo terenów w miastach. – Jeżeli były przypadki zabudowy nad torami, to z reguły opierały się na słabszym prawie – użytkowania, służebności czy obligacyjnym. To nie spełnia oczekiwań inwestorów, którzy oczekują trwałego, mocnego prawa rzeczowego, które gwarantowałoby później możliwość przenoszenia praw na inne podmioty – mówi Przemysław Ciszak, radca prawny PKP SA.

W tej chwili wykorzystywane są różnorakie narzędzia, które jednak nie są idealne. Np. do budowy tuneli wykorzystuje się prawo górnicze i geologiczne. Z takich rozwiązań korzystano w Warszawie przy budowie wcześniejszych odcinków metra. W stolicy nad linią średnicową – przy Żelaznej – udało się też wybudować pawilon handlowo-biurowy Swede Center. – To było na podstawie prawa obligacyjnego i 30-letniej umowy. W zeszłym roku budynek wrócił do PKP SA – mówi Ciszak.

Brak prawa warstwowego jest też jedną z przyczyn, dla których nie  jest obecnie rozpatrywana zabudowa linii średnicowej na dalszym odcinku w ramach projektu przebudowy linii średnicowej. Co więcej, infrastruktura kolejowa nie zostanie na taką możliwość przygotowana. Ministerstwo Infrastruktury odpowiedziało niedawno, że ewentualny projekt zabudowy będzie wiązał się z przebudową zmodernizowanej infrastruktury kolejowej.

Jakie problemy stwarza brak regulacji, widać też kilkaset metrów dalej, w rejonie Pałacu Kultury i Nauki. – Mamy przykład pl. Defilad. Do dzisiaj toczy się sprawa w sądzie dot. zasiedzenia przez PKP SA części terenu. W wyniku pewnego utrwalenia stanu faktycznego samą płytą w części gospodaruje miasto, a w części PKP SA. Formalnie rzecz biorąc, to nie jest uregulowane na ten moment. To stan zastany. Uregulowanie takich kwestii pozwoli czerpać większe korzyści, także w interesie Skarbu Państwa – mówi Przemysław Ciszak.

Co z użytkowaniem wieczystym

Jak zwraca uwagę przedstawiciel PKP SA, istotna jest kwestia powiązania prawa do zabudowy z prawem do użytkowania wieczystego, gdyż PKP SA w zdecydowanej większości przypadków jest użytkownikiem wieczystym – na własności Skarbu Państwa. Dyskutanci mieli już pewne pomysły na rozwiązanie tej kwestii.

– Główną osią problemu są stosunki własnościowe, wynikające z obowiązujących umów użytkowania wieczystego. W resorcie trwają prace koncepcyjne nad gruntowną reformą prawa użytkowania wieczystego, której konsekwencją będzie konwersja tego prawa w prawo zabudowy, albo radykalna zmiana, które dostosuje to prawo do aktualnych uwarunkowań – zaznacza Filip Syrkiewicz z departamentu gospodarki nieruchomościami w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii.

Radca prawny PKP SA zwrócił uwagę, że zastąpienie użytkowania wieczystego inną formą prawa własności czy do zabudowy nie wystarczy. – Nieruchomości PKP mają pewną specyfikę. Użytkowaniem wieczystym jest PKP SA, a z nieruchomości – tam, gdzie są linie kolejowe – korzystają PKP PLK. Zamiana użytkowania wieczystego prawem zabudowy nie rozwiązuje problemu. W tym momencie i tak nie mielibyśmy możliwości nadbudowy. By spełnić te oczekiwania powinniśmy iść o krok dalej i formułować wariant z prawem warstwy, prawem nadbudowy. To bardzo istotne – mówi Przemysław Ciszak. Uwagi wymaga kwestia związana ze współistnieniem infrastruktury kolejowej.

Jak zagospodarowywać kolejowe tereny zamknięte

Na jeszcze inny aspekt zwrócił uwagę przedstawiciel Ministerstwa Infrastruktury. – Równie ważna kwestia to zmiana przepisów dot. terenów zamkniętych. PKP SA posiadało pewne projekty inwestycyjne, których hamulcem była kwestia ustalenia warunków zabudowy w sytuacji, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego – mówi Tomasz Buczyński z MI.

– Dzisiaj jest możliwość realizacji pewnych projektów. PKP SA jako użytkownik wieczysty ma prawa podobne jak właściciel. W teorii nie ma przeciwwskazań, by projekty inwestycyjne związane np. z budynkiem biurowym były realizowane. W praktyce problemem jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Organy, które wydają tego typu decyzje, jak wskazuje praktyka, wymagają, by współczynnik powierzchni przeznaczonej na cele publiczne był przeważający w znacznym stopniu. To sprawia, że projekty – które są z natury komercyjne – nie są realizowane. Stąd postulat, by brzmienie przepisu o terenach zamkniętych rozszerzyć – by nie było ono hamulcem do wydawania decyzji z szeroko rozumianej przestrzeni prawa planowania przestrzennego i budowlanego – zaznacza Buczyński.

Podnoszone były już głosy, że to ingerować będzie w kompetencje samorządu związane z planowaniem przestrzennym. Jak sugeruje przedstawiciel MI, można to rozwiązać wymogiem, by charakter zabudowy na terenach kolejowych był analogiczny do okolicznej zabudowy. Dzięki temu wyeliminowane zostanie np. ryzyko budowy jakiegoś wieżowca w nieodpowiednim miejscu.