Nieruchomości to przyszłość organizacji i spółek transportowych?

– Ludzie chcą mieszkać w pobliżu stacji i przystanków – twierdzi, cytowany przez „Wall Street Journal”, wiceszef American Public Transportation Association Art Guzzetti. – Chcą też w ich pobliżu robić zakupy. Najlepszym wykorzystaniem tego rodzaju terenów, jest rozbudowywanie ich właśnie w tym kierunku.

W Atlancie tamtejsza organizacja transportowa (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority), która zarządza terenami wzdłuż podmiejskiej linii kolejowej, właśnie negocjuje z deweloperami przeznaczenie pod zabudowę terenów trzech, słabo wykorzystywanych parkingów, które mogłyby być podstawą pod budowę 1,4 tys. mieszkań i kilka tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej. Szukanie pieniędzy jest koniecznością. W dużej mierze subsydiowana agencja boleśnie odczuła kryzys finansowy. Podobne plany mają bliźniacze agencje w San Francisco i w Waszyngtonie.

Okazuje się, że wartość terenów położonych w pobliżu stacji kolejowych jest średnio o 41,6 proc. wyższa niż innych terenów w mieście. – To jak najbardziej logiczne i w ciągu ostatniej dekady obserwujemy to w praktyce – tłumaczy analityk z Brookings Institution Christopher Leinberger. – Ze swojej natury kolej nie jest dochodowa. W USA mamy właśnie okres, w którym jej finansowanie nieco się załamało i musimy być kreatywni.

W Polsce też da się zarobić?

O tym, że w środku miasta teren w pobliżu punktów z dużym przepływem pasażerów może być niezwykle atrakcyjny handlowo, wiadomo nie od dziś. Amerykanie nie są pierwsi. Również w Polsce spółki kolejowe próbują wykorzystywać skarby jakie posiadają. Tereny w okolicach dworca Warszawa Główna, to kawał atrakcyjnej ziemi w centrum miasta, na który ostrzą sobie zęby deweloperzy. W ostatnich latach podejmowane są próby – choć póki co drobne – wykorzystania komercyjnego dworców. Próby nie do końca udane, gdy weźmie się pod uwagę falę krytyki jaka spadła na władze Poznania po otwarciu Poznań City Center, czyli połączony dworzec i galerię handlową. Przebudowany dworzec okazał się niewygodny dla podróżnych, a centrum handlowe, zamiast przyciągać, stało się obiektem żartów.

Tymczasem być może to trend, który niedługo stanie się powszechny. Opisywaliśmy jakiś czas temu Liverpool Street Station w Londynie, którą rocznie odwiedza 119 mln osób, choć sprzedaje się tam w tym samym czasie tylko 58 mln biletów. Duża część osób przekraczających progi stacji ale jednocześnie pasażu handlowego przychodzi tam na zakupy. To samo zjawisko widać na innych, dużych, położonych w centrach brytyjskich miast stacjach – ludzie coraz rzadziej przychodzą tam w innym celu, niż żeby gdzieś jechać. Przeważnie na zakupy. I to nie tylko takie, które robi się w galeriach handlowych, ale też codzienne. Bo blisko, albo można je załatwić wracając z pracy.

Zmiana branży

Wydaje się, że nad Wisłą wykorzystanie nieruchomości nie poprzez zwykłe sprzedanie terenu deweloperowi, ale długofalowe zarządzanie przestrzenią wokół środka transportu dopiero raczkuje. Zresztą Amerykanie mają podobny problem. – To publiczne agencje, tyle że to publiczne agencje w których pracują inżynierowie i specjaliści od transportu. Wiedzą na jakiej zasadzie jeździ pociąg, jak zbudowana jest szyna, ale niekoniecznie jak czerpać korzyści z systemu transportowego – mówi Leinberger, zwracając uwagę na brak specjalistów od zarządzania nieruchomościami.

– Być może nie jest to działalność, do której typowy operator transportu został powołany. Ale panuje powszechna opinia, że nieruchomości to jest przyszłość transportu publicznego – dodaje Gazzetti.

W Atlancie mają zresztą doświadczenie nie tylko w sprzedawaniu ziemi. Lindbergh Center to fragment północnej części miasta, wzdłuż jednej z linii kolejowych, którą zabudowano we współpracy z lokalną firmą Carter, mieszkaniami, powierzchnią budową i handlową. Dziś 90 proc. powierzchni sprzedano lub wynajęto. W zeszłym roku MARTA zarobiła na wynajmie swoich powierzchni 7 mln dol. To na razie dopiero piąte źródło przychodu spółki, ale za kilka lat może być dużo poważniejszym źródłem finansowania.