Ograniczenie ruchu samochodowego na jednej z ulic handlowych Hong Kongu (Sai Yeung Choi Street South) jest na pierwszy rzut oka podobną interwencją w przestrzeń miejską do wielu innych dokonywanych w różnych miastach świata. Wyróżnia ją jednak dokładny i metodologicznie zaawansowany pomiar wpływu tego działania na lokalną gospodarkę. Wynika z niego, że bez aut zarabia się więcej.
Ulice Sai Yeung Choi i Fa Yuen zostały wybrane do porównań ze względu na podobieństwo zmian, którym były poddane. Uspakajanie ruchu m.in. przez zwężenie ulicy i poszerzenie chodników w obu przypadkach miało na celu zwiększenie ilości osób odwiedzających te ulice oraz – docelowo – zwiększenie obrotów sklepów, restauracji i punktów usługowych. Przeobrażenia obu tych ulic różniły się między sobą tylko jednym czynnikiem: na Fa Yuen pozostawiono ruch samochodowy bez ograniczeń, a na Sai Yeung Choi został on wyeliminowany w godzinach 16-24 codziennie, a od 2014 r. tylko w weekendy.
Zarabiają sklepikarze, zarabiają wynajmującyDzięki takiej selekcji ulic łatwiejsze było wyizolowanie wpływu ruchu samochodowego na wartość nieruchomości handlowych i usługowych, wykorzystując koszty wynajmu jako główny wskaźnik. Rzecz jasna, takie nieruchomości różnią się między sobą pod wieloma względami: wielkością powierzchni, wiekiem budynku, wielkością okna wystawowego, odległością od węzła komunikacyjnego czy lokalizacją w ramach ulicy (na rogu czy w głębi). Porównanie obu ulic zostało skorygowane o wszystkie te czynniki; oprócz tego uwzględniono upływ czasu oraz różnice w początkowym poziomie wartości nieruchomości między obiema ulicami przed przekształceniami (szczegóły metodologii
zostały omówione tutaj).
Zamknięcie ulicy dla ruchu samochodowego przez część dnia i przeznaczenie odzyskanej przestrzeni dla pieszych i rowerzystów poprawia atrakcyjność danej ulicy, przyciągając do niej więcej osób, co oznacza więcej potencjalnych klientów dla sklepów i usług zlokalizowanych na takiej ulicy. Podwyższenie atrakcyjności wyraża się zarówno w wyższych obrotach podmiotów gospodarczych, jak i w wyższej wartości nieruchomości zajmowanych przez nie. Część dodatkowego obrotu trafia do właścicieli nieruchomości w postaci zwiększonego czynszu. Innymi słowy wszyscy zyskują
17 proc. więcej warteW badaniach z Hong Kongu, po zebraniu danych z 330 sklepów i punktów usługowych, okazało się, że całkowite usunięcie ruchu samochodowego zwiększyło wartość nieruchomości o 17 proc. na przestrzeni 7 lat. Oznacza to tempo wzrostu na poziomie ok. 2 proc. rocznie, dodatkowo i niezależnie od ogólnego trendu na terenie całego miasta. Udowodniono więc, że lokalizacja na ulicy handlowej z ograniczonym ruchem samochodowym jest wyraźnie bardziej wartościowa niż na ulicy handlowej bez ograniczeń ruchu.
Dlaczego? Bo ograniczenie ruchu samochodowego na ulicy handlowej przyczynia się do zwiększenia liczby pieszych na co najmniej trzy sposoby. Dzięki poszerzeniu chodników uzyskana przestrzeń pozwala zredukować zatłoczenie na popularnych szlakach pieszych. Dzięki zmniejszeniu ilości przejeżdżających samochodów i ograniczeniu ich prędkości można zwiększyć poczucie bezpieczeństwa pieszych. Dzięki większej przestrzeni wolnej od ruchu samochodowego możliwe jest stworzenie miejsca dostępnego dla niekomercyjnych aktywności jak np. teatr uliczny czy punkt spotkań towarzyskich.
Co ważne, według analizy porównawczej wielu miast wzrost obrotów jest na tyle wysoki, że nawet po uwzględnieniu wyższych kosztów (głównie związanych z wynajmem), sklepy i usługi częściej notowały wzrost zysku niż podmioty znajdujące się przy innych ulicach, które nie zostały objęte reorganizacją ruchu (patrz np.
klasyczne studium porównawcze na ten temat tutaj).
Autor jest konsultantem ds. transportu publicznego i autorem bloga "Lepszy Transport Publiczny".
Zapisz się do newslettera:
